就一般正常程序而言,此份租賃契約應該會有(是否續約,應於前30天告知)的條文,若不續約房客告知房東後,於租賃契約屆滿之日點交水電瓦斯及屋內狀況是否屬人為損害,若屬人為損害可要求房客賠償或抵扣房屋押金作為損害金,並簽定點交明細確認書(注意.一般大眾不會注意到這點),目的在於點交項目,賠償項目,鑰匙及押金無息返還項目等,經雙方簽章後ㄧ式兩份以示無誤,到此,才真正完成從房客進駐的簽約到退租的合約,然後再繼續尋找下一個房客.
**特殊情況程序~在合約期限之內房客遲繳房屋租金,並連繫不到人(注意,無論在簽訂租賃契約之時是否有擬定:房屋租金沒繳納達多久,視同違約的條例),處置程序如下:
1.至郵局寄"催繳租金存證信函"四份,一份郵局存檔,一份簽訂合約房客聯絡地址,一份房客身份証戶籍地址,一份寄發者備存(催繳限定日期一般為7日)
2.七日後如仍未繳納租金或與屋主連絡,至郵局寄"房屋終止存證信函"四份,一份郵局存檔,一份簽訂合約房客聯絡地址,一份房客身份証戶籍地址,一份寄發者備存(日期一般為7日)
3.七日後如未出面辦理或與屋主連絡,告知當地管區及里長陪同到租賃標的物用備份鑰匙開門或請鎖匠開門換鎖,並拍照存證,而管區及里長便是見證人,視同解約成立,室內物品可自情處裡或交由管區代管.
若租賃契約期滿,並租金無繳納達兩個月,處裡程序一樣同特殊處裡程序辦理.
(切記,無論是否租約期滿,不要擅自開門進入租賃標的物,曾經就有發生過租賃期間之內,房客沒繳納租金,房東以為房客已經不續租而擅自進入租賃標的物,結果房客有心有意裝攝影機,反而控告房東擅闖民宅隱私權及偷竊起訴與賠償.說到偷竊就麻煩了,因為他可以隨便說他的鑽石不見了或是四百萬不見了等等,得不償失,因為它有錄影存證)
如果房客積欠房租二個月以上就可寄發存證信函,如果失聯或賴著不走,可先至法院用支付命令裁定後對租客東西或財產針對積欠房租查封物品及拍賣,可迫使惡房客繼續占有房子同時間用無權占有告訴會比較有效率!
按照程序走雖然麻煩,但是有法律保障,不防君子只防小人,有些詐騙集團也會用這種招數騙取財產,還是謹慎為妙
因為從第一封存證信函到請管區里長破門的程序時間差不多要一個月,為了可以減少不必要的等待及房屋出租的黃金時段可以在簽約的時候去地方法院辦理公證或者是地方法院委外的有牌民間公證人,目的是免訴訟(存證信函)可以直接強制執行,就是可以直接跟公證官說明狀況並申請強制執行,當然這也是對屋主的保障.
當然慎選房客是最最重要的一件事,身分及工作地點查驗也是非常重要還有就是要請承租方指名代理人,
~~切忌 不要擅自進入租賃標的物.保障自己~~
參考法條:
一.民法..第 440 條
二.租賃住宅市場發展及管理條例(簡稱租賃專法)
第 12 條
不動產相關法令與實務 (3)