在辦理案件時或有土地開發業者處理共有土地時發現有被銀行或私人查封時該如何處理?

實際上案例是,有開發業者找上我客戶欲購買其持分土地,但上有被銀行查封之註記,因為這是長輩留下來之持分土地所以她也不知這個事情

就放著不管,直到開發業者找上才發現有此情形,此時該如何處理

(一)聲請「撤銷」假扣押裁定：
有下列事由時，債務人可以向法院聲請撤銷假扣押裁定：
(1) 債權人原本尚未起訴，且未於一定期間內起訴：
如果債權人本來還沒起訴就先聲請假扣押了，債務人可以向法院聲請，命債權人於一定期間內起訴。如果債權人沒有在該期間內起訴，債務人就可以向法院聲請撤銷假扣押裁定。

 (2)債務人提供免假扣押之擔保（法律上亦可稱「反擔保」）：
債務人若已提供一定的擔保或提存一定金額（實務上慣例，所提出者需為債權人所請求之全額），已足保障債權人將來能受償，就可聲請撤銷假扣押裁定。可請當事人或律師去調卷申請當初假扣押之裁定書上載明「債權人以多少金額提供擔保或提存後，提供擔保聲請假扣押」再去提供反擔保撤銷假扣押.

一般如果假扣押很長時間不請求強制執行的情況應該都是要嚇阻或阻止債務人脫產,當初不值錢或很難拍賣出去之不動產, 時代轉變可能現在變值錢,可用前二項處理

(二)聲請塗銷抵押權

(1)可先向抵押權人要求塗銷，如果能合意一起到地政事務所辦理登記就好辦了。但如果抵押權人拒絕、或根本找不到人怎麼辦呢？

遇到上開情形，就必須向法院訴請塗銷了，

1.提出債權不存在訴訟,一般經過這麼久債權人也不復記憶或不出庭一造辯論就可能勝訴,以此判決書塗銷抵押權.

2.若抵押權人主張債權關係存在，則須由抵押權人舉證證明借貸法律關係存在、有給付借款之事實，若無法舉證，則應予塗銷。若抵押權人未出庭，亦可請求法院為一造辯論判決，速度會較快些。

3.一般債權請求權時效，依民法第125條規定為15年。而依民法第880條規定：「以抵押權擔保之債權，其請求權已因時效而消滅，如抵押權人，於消滅時效完成後，5年間不實行其抵押權者，其抵押權消滅」，所以抵押權在債權時效屆滿後5年內，仍可以實行，若未予實行，則抵押權消滅

長時間抵押權存在就可用此請求塗銷.

民間一般都認為買賣在有租賃情況下即使前屋主將房屋賣給第三人時,後屋主應該承續該租賃合約之義務,就是買賣不破租賃原則.

根據民法425條

在判斷命局時身強身弱特別重要,身強或身弱時論性情和行運有密不可分的關係,判斷錯誤在之後取用神時則會完全錯誤就會將命盤看錯

一.首先命盤強弱可有三個因素判斷:1.得時否2.得勢否3.得地否?

1.何謂得時就是日干之月令是否得時,簡單判斷方法就是在月支是否為比劫或印反之就是不得時,

2.何謂得勢就是同日干之干支特別多比如日干是木(甲或乙)命局很多是木或水的干支就是得勢

3.何謂得地就是命局地支都是日干之長生祿旺之地以十二運來排列顯現-----長生.冠帶.建祿.帝旺為強運.衰.病.死.絕為弱運.沐浴.墓.胎.養為平運

身強判斷就是如果是得時又得勢那必定是身強,反之不得時又不得勢就是身弱,還有就是得時不得勢也以身弱論,不得時但得勢也以身強論.

既然已經能判斷身強或身弱時,命局一般都希望五行中和平衡,如果身強得時可用剋(官星)來取其用神,身強得勢就宜用洩(食傷)耗(財)取用神,如果五行中和者一般都取財星為用神

反之如果身弱則一般都是以比劫印星取為用神

二.取用神之原則:1.調侯----取用神首要之物為調侯為先,命局除了要中和平衡且要有寒暖濕燥達到中和方能富貴,一般需要調侯的命局是滿盤是濕寒五行如水金尤其是生於亥子丑寅越需要有火之五行來取用調侯

 如生在巳午未月者且滿盤燥熱五行者需要金水調侯取用.

2.扶抑:命局如判定為身弱者須取生扶幫身之五行為用神(比劫印星)----官星過於強旺者取印星化殺幫身取印星為用神----食傷星過旺者也取印星生身為用神------財星過旺者取比劫星分才幫身為用神

    身強時須加以抑制中和為主(財官食傷)取為用神-----------印星過多取財星破印為用神如無財星用食傷星為用神------比劫星多取官星及食傷星為用神皆可 .故身強見食傷在命局表有用神可用.

3.通關.如命局有2種五行互相對峙數量相當如果五行之中有可以讓其通氣和解之五行則取為用神,如命局有此五行者將會富貴,比如原命局中日干木之五行其餘土水之五行各有3個如命局剛好有金星者變為土生金生水生身木就達到通關作用必為富貴.

八字命理命盤格局一般都是所謂普通格局,一班普通人命盤格局都屬這種,但極少數人卻有很特殊格局,一般又分為四大類1.從旺格局(專旺格)2.從弱格(從勢格)3.化氣格4.奇格或雜格等其喜用神之取用與一般格局取用完全不同真值得同好研究探討及驗證.

一.專旺格:此格局就是如果命局與日干之五行相同的特別多(如比肩或劫財),又因日干(日主)之不同歷來研究學者又將其分為:1.木日干者命名為曲直格2.火日干者為炎上格3.土日干者為稼穡格4.金日干者為金剛格5.水日干者為潤下格.

儘管日干之不同但其取用之十神喜用卻相同.其用神以日干同五行也就是專旺之五行取用,以洩專旺之五行(食傷)為通氣為喜神則為最佳可以長久富貴,以生之五行(印星)為喜神次之.

至於如何判斷何謂是真的專旺格局:1.獨旺之五行必須透出天干也就專旺之五行必須天干有之方真,比如曲直格必須天干有木之五行出現才是真的特殊格局.

 2.命盤格局里不可以看到官殺星或財星來剋或耗原神,如果有的話就是破了專旺格只可以 一般的格局看待.但如果財星或官星虛浮於天干且只有1個,地支不見財星或金星且旁有食傷星剋住官星或財星有被木星剋合這是為假格也以真旺格局論喜用.

3.命局如果有微破或破後再被合走在行運中時可短暫行好運,

專旺格因為命局偏某五行比較多,行運如遇官殺運時會破壞旺格轉為不吉之運,重則亡身輕則官司,但命局本身如已有印星尤其透干則會減輕災害程度,故最好的專旺格局就是命局都是比肩旺而有食神或印且最好是有透干,有此命格者即使不富也貴.

希望如有遇此命盤之先輩能分享其真確程度

如債務人名下查有財產可供執行，則債權人可向管轄法院民事庭以書面形式發文函查繼承情形，1.如已辦理拋棄，法院會回文表示其辦理拋棄之案號股別，再以債權人身分去聲請閱卷查閱繼承系統表是否所有順位繼承人均皆已申辦拋棄繼承，若有發現無辦理的話，那麼該債務及遺產均由未辦理拋棄繼承之人當然繼承，便可對其聲請執行名義以要求其負責清償債務；2.但若未辦理拋棄繼承，則為限定繼承人 ，債權人可攜帶執行名義、身分證、印章，到戶政事務所申請查調債務人全戶除戶謄本，繕製繼承系統表向法院對繼承人聲請支付命令或起訴即可向繼承人等就其繼承財產範圍內取得執行名義後，再行提出執行名義，再以繼承人為相對人聲請執行拍賣債務人遺產以滿足債權，3.如遇遺產未辦理繼承移轉登記者，可提出執行名義、債務人死亡除戶戶籍謄本、全體繼承人戶籍謄本、繼承系統表及不動產登記簿謄本等資料，以繼承人為債務人，向聲請法院准予代位辦理繼承登記後，拍賣債務人遺產以滿足債權。

4.若全體繼承人確實均辦理拋棄繼承，則債權人可向法院聲請對該債務人遺產選任遺產管理人(通常是國有財產局或指定律師)，待遺產管理人確定後，再以該遺產管理人為相對人聲請執行名義拍賣債務人遺產以滿足債權。

5.若全體繼承人查無辦理拋棄繼承，且債務人查有財產可供執行者，債權人可攜帶執行名義、身分證、印章，到戶政事務所申請查調債務人全戶除戶謄本，繕製繼承系統表向法院對全體繼承人聲請支付命令或起訴即可向全體繼承人等就其繼承財產範圍內取得執行名義後，再行提出執行名義，以全體繼承人為相對人聲請執行拍賣債務人遺產以滿足債權，6.如遇遺產未辦理繼承移轉登記者，可提出執行名義、債務人死亡除戶戶籍謄本、全體繼承人戶籍謄本、繼承系統表及不動產登記簿謄本等資料，以繼承人為債務人，向聲請法院准予代位辦理繼承登記後，拍賣債務人遺產以滿足債權。總之先調查清楚債務人是否有可供執行之遺產?再調查繼承人是否有全體拋棄繼承?或部繼承人拋棄繼承?其次再調查是否有辦理繼承登記?如果沒有可聲請法院代位繼承人申請繼承登記後就繼承之遺產聲請強制執行!

債務人於取得執行名義後死亡，應如何向戶政及稅務機關查詢全戶除戶謄本及遺產核稅資料或財產

本文摘錄自農業信用保證基金網頁文章

代筆遺囑

依據民法第 1194 條

小茹在106年10月間以自己所有的汽車為被保險汽車向A保險公司投保車體損失保險丙式。嗣後在107年1月某日晚間，小茹駕駛被保險汽車行經快速道路時發生交通事故，但是卻因為承辦員警的錯誤筆錄記載為「自撞」，所以導致A保險公司認為該交通事故屬於除外責任而不予理賠。

小茹主張，當天駕駛被保險汽車並不是因為自撞而導致車損，而是以時速60至70公里慣性向前撞擊重型機車，因而被強制限制了慣性前進方向導致車輛失控，向右迴轉撞擊護欄造成車頭全損。另外，右後方輪框及保險桿則是因為撞擊重型機車後外翻而導致毀損。

一直到了107年5月間，小茹再次向另一位員警確認、還原交通事故的發生經過，該名員警也同意被保險汽車並不是自撞，並更改初判表上的紀錄，但是A保險公司仍然拒絕理賠。因此，小茹提起評議申請，請求A保險公司給付車體損失保險金。 

小茹是以被保險汽車向A保險公司投保車體損失保險丙式。依據汽車保險自用汽車保險單條款的約定，被保險汽車必須是因為與車輛發生碰撞、擦撞所導致的毀損滅失，A保險公司才負有賠償之責。而A保險公司向警政單位查證的結果以及道路交通事故初判表的紀錄顯示，被保險汽車並沒有直接碰撞重型機車的事實。小茹雖然主張被保險汽車是因為撞擊重型機車後改變了方向導致失控毀損，但是依據小茹所提供的行車紀錄器影像，應該是小茹駕駛被保險汽車看到前方有障礙物所以緊急向左切閃避，又因為會撞上內側護欄，所以再馬上向右切回導致車輛失控撞及外側護欄。由於被保險汽車沒有與重型機車直接發生碰撞，依據保險契約條款中不保事項的約定，A保險公司並沒有給付保險金的責任。 

1. 一、被保險汽車閃避重型機車後撞擊右側護欄，在此階段發生的車體損失因為沒有和車輛直接發生碰撞，所以屬於保險契約的不保事項。而另一輛小客車從後方碰撞重型機車，導致重型機車在車道滑行過程中擦撞被保險汽車的右後方，此階段的車體損害是因為和車輛碰撞所發生的，因此A保險公司應予理賠。
2. 二、小茹所主張前階段的車輛維修費用，固然屬於保險契約的不保事項，但是小茹閃避的動作是為了避免被保險汽車毀損所致的必要行為，因此依據保險法第33條第1項的規定，小茹所主張前階段的車輛維修費用，在避免或減輕損害的必要範圍內，A保險公司應予賠付。 

1. 一、汽車保險自用汽車保險單條款汽車車體損失保險丙式第1條（承保範圍）約定：「被保險汽車在本保險契約有效期間內，因與車輛發生碰撞、擦撞所致之毀損滅失，在確認事故之對方車輛後，本公司對被保險人始負賠償之責。」第3條（不保事項）第1款約定：「下列毀損滅失，本公司不負賠償責任：一、被保險汽車非直接與對造車輛碰撞、擦撞所致之毀損滅失。」由此可知，本案小茹是否能請求A保險公司理賠，審酌的重點在於該交通事故是否是因為和車輛發生碰撞、擦撞所導致？
2. 二、經檢附相關卷證資料諮詢3位本中心的專業顧問，其意見大致上分別是：
   1. （一）依據被保險汽車的行車錄影資料，在被保險汽車向左閃避重型機車到碰撞右側劃分島約3秒鐘時間的過程中，除了有煞車轉向所產生的輪胎擦地聲及最後碰撞右側劃分島的聲響外，並沒有明顯擦撞其他物體的聲音，而且錄影畫面也沒有任何震動現象，因此被保險汽車在閃避過程中並沒有和重型機車發生擦撞。被保險汽車先向左閃避，為避免碰撞中央分隔島再向右閃避導致碰撞劃分島，應該是一般駕駛人在相同情形下的正常駕駛反應。至於被保險汽車右後保險桿的損壞，可能是重型機車之後遭到另一輛汽車從後方碰撞，在外側車道向前滑行的過程中擦撞到停在外側車道的被保險汽車右後車尾所導致的。
   2. （二）被保險汽車後保險桿右側外翻、右後下方內凹變形、右後上方破裂，後方無撞擊損壞痕跡，保險桿右側的損壞型態符合由前往後的受力方向。又依現場圖及照片顯示，路面留有重型機車的擦地痕及刮地痕，滑動方向為順向往前，顯然是重型機車倒地後，再次受到外力撞擊而往前滑行到現場圖所示的停止畫面。
   3. （三）重型機車行經事故地點前的路段時因故失控倒地，而被保險汽車的行車錄影資料顯示，小茹駕駛被保險汽車在重型機車倒地處之前發現路面有掉落物品，在接近掉落物前約22公尺的地方時，被保險汽車開始向左偏閃到內線車道，並在行駛到掉落物前約12公尺的地方開始往右修正行駛方向，幾秒後車頭正面偏右側撞擊重型機車倒地處後方約35公尺處的外側護欄，車尾呈逆時針方向旋轉停於外側路肩。在此一過程中，被保險汽車並沒有和倒地的重型機車發生碰撞。
   4. 承上，依據現有卷證資料及專業顧問的意見，本件被保險汽車車體毀損事故有前、後二個階段。前階段是被保險汽車閃避重型機車後撞擊右側護欄，在此階段發生的車體損失因為沒有和車輛直接發生碰撞，所以屬於保險契約的不保事項。後階段則是另一輛小客車從後方碰撞重型機車，導致重型機車在車道滑行過程中擦撞被保險汽車的右後方，造成被保險汽車後保險桿右側外翻、右後下方內凹變形、右後上方破裂，此階段的車體損害是因為和車輛碰撞所發生的，因此A保險公司應予理賠。
   5. 四、然而，小茹所主張前階段的車輛維修費用，固然屬於保險契約的不保事項，但是小茹閃避的動作是為了避免被保險汽車毀損所致的必要行為，且案發當時路面昏暗又位處快速道路，實在無法期待小茹能夠精準閃避突然出現在路面上的障礙物。因此，依據保險法第33條第1項的規定，A保險公司應該對於此一避免損害的行為所產生的費用負擔償還之責。故小茹所主張前階段的車輛維修費用，在避免或減輕損害的必要範圍內，A保險公司應予賠付。 
   6. 參考法令...
   7. 保險法第33條第1項：「保險人對於要保人或被保險人，為避免或減輕損害之必要行為所生之費用，負償還之責。」 
   8.  

首先要了解何謂自用住宅的稅務定義:
１、 土地稅法第九條規定，自用住宅用地，指土地所有權人或其配偶、直系親屬(雙方的爸爸媽媽或子女皆算)於該地辦竣戶籍登記，且無出租或供營業用之住宅用地。
２、 土地稅法施行細則第四條規定，自用住宅用地，以其土地上之建築改良物屬土地所有權人或其配偶、直系親屬所有者為限。建物所有權人必須是土地所有權人或其配偶、直系親屬所有者為限,所以房屋不必一定是土地所有權人。
(二) 面積及處數限制
１、 土地稅法第十七條第一項規定，合於下列規定之自用住宅用地，其地價稅按千分之二計徵：一、都市土地面積未超過三公畝部分(約100坪)。二、非都市土地面積未超過七公畝部分(211.75坪)。
(一) 戶籍登記
(二) 無出租或供營業用

二.優惠項目:1.地價稅與房屋稅之優惠:地價稅以2/1000 課稅.一般稅率以10/1000起課所以會是5倍以上,房屋稅自住稅率為1.2%,一般為1.5%, 營業用為3%所以自住與營業會是2.5倍.

   2.土地增值稅出售時優惠:如果出售時是符合自用住宅條件時,每人可享一生一次自用住宅(最好是以最高土地價值那棟去使用最划算)土地增值稅 優惠為10%,如果不是自用住宅之土地增值稅其他稅率累進級距為20%，30%，40%。所以跟最高級距相較會有3倍差額之多。

   一生一屋:限制條件較為寬鬆，只需在買賣簽約前將本人、配偶或是直系親屬的戶籍遷入，即符合條件，但「一生一屋」是土地所有權人或配 偶、未成年子女在土地出售前，需設籍且持有連續滿6年。 「一生一次」顧名思義就是一生只能用一次，但「一生一屋」卻可多次使用，不過，限制反而是需要使用過「一生一次」。

3.2年內重購自用住宅之土地增值稅退稅規定:針對換屋者不管先買或先賣，價金差額都能退回出售時所繳之土地增值稅但最多以所繳納之土地增值稅,但購買後5年不能移轉及轉作他用會被追回所繳稅金。

4.2年內重購自用住宅之房地合一稅之退稅規定:依所得稅法第14條之8規定，出售自住房地所繳納之房地合一稅額，自完成移轉登記之日起算2年內，重購自住房地者，得於重購自住房地完成移轉登記之次日起算5年內，申請按重購價額占出售價額之比率，自前開繳納稅額計算退還就已(應)繳納稅款範圍內，按重購價額占出售價額的比率計算應退還或扣抵稅額。。

出售妻或夫之自用住宅再購入夫或妻之自用住宅也可適用。

詳細規定請參閱下列條款:

一、申請自用住宅用地稅率
（一）適用一生一次自用住宅用地稅率

財政部北區國稅局表示，自105年1月1日起實施的房地合一稅，為減輕民眾換購自住房地租稅負擔，保障自住需求，明定重購自住房地之相關租稅優惠。
       該局指出，依所得稅法第14條之8規定，出售自住房地所繳納之房地合一稅額，自完成移轉登記之日起算2年內，重購自住房地者，得於重購自住房地完成移轉登記之次日起算5年內，申請按重購價額占出售價額之比率，自前開繳納稅額計算退還。若個人先購買自住房地後，自完成移轉登記之日起算2年內，出售其他自住房地者，於依規定申報房地合一稅時，亦得按重購價額占出售價額之比率計算扣抵稅額，在不超過應納稅額的限額內減除之。易言之，個人重購自住房地，無論是「先賣後買」，或是「先買後賣」，只要出售舊房地與重購新房地兩者移轉登記時間在2年內且符合自住規定者，均可申請適用重購退稅或抵稅優惠，就已(應)繳納稅款範圍內，按重購價額占出售價額的比率計算應退還或扣抵稅額。
       該局進一步說明，有關自住房地的認定，係以個人或其配偶、未成年子女應於該出售及購買之房屋辦竣戶籍登記並居住，且該等房屋無出租、供營業或執行業務使用，始符合適用要件。另若以配偶之一方出售自住房地，而以配偶之他方名義重購者，亦得適用。
       該局舉例說明，甲君於106年1月買進A屋並設籍居住，107年8月以2,000萬元出售，並繳納房地合一稅60萬元；嗣又於108年10月以1,800萬元買進B屋並設籍居住，因甲君出售A屋與重購B屋期間在2年以內，且都設籍居住，如兩屋均無出租、供營業或執行業務使用，則甲君可申請適用房地合一稅重購退稅54萬元〔已繳納稅額60萬元×（重購價額1,800萬元÷出售價額2,000萬元）〕。