房地合一 重購退稅從寬認定

2015-08-17 04:19:54 經濟日報 記者陳美珍／台北報導

 

明年房地合一稅制實施後，依然適用重購退稅規定，而且從寬認定適用範圍，賣屋和買屋者不限同一人，夫賣屋、妻買回亦適用。 本報系資料庫

分享房地合一課稅制明（2016）年元月開始施行後，出售自用住宅的獲利低於400萬元可享免稅；獲利超過400萬元部分，雖然要繳10%的所得稅，但如屬換屋者，財政部規定，啟用重購退稅機制時，即使售屋與重購的所有權人非為同一人時，仍然享有退稅資格。

財政部舉例，夫將名下的自用住宅出售後，以妻的名義買回新屋並做自用住宅使用，夫出售舊自用住宅的獲利即符合申請重購退稅或抵稅的資格，並不需要新、舊自用住宅的所有權人，都要是「夫」。

 

房地合一課稅新制明年將會施行，明年買進的房屋在新制施行後出售；或是2014年1月2日後才買進的房屋，持有未滿二年出售者，均需適用合一課稅新制。為保障自用住宅的居住權，新制之下，出售自用住宅的獲利未達400萬元將完全不課稅。

 

不過，出售自用住宅獲利若超過400萬元，納稅人應就超過的利得按10%稅率申報繳稅，財政部指出，納稅人如果是為換屋而售屋，此時可以利用「重購退稅」的機制，向稅捐機關申請退稅或抵稅，藉此減輕售屋的課稅負擔。

 

合一課稅新制針對重購退稅採取從寬原則，除了不限制納稅人換屋面積大小或價格高低，均可申請退稅外，當出售房屋的所有權人與重購房屋的所有權人，不是同一人之時，財政部也准其售屋利得可以申請重購退稅。

 

申請合一課稅新制重購退稅優惠者，必須符合四大要件：在二年內完成換屋重購的行為；本人、配偶及未成年子女應在該房屋辦竣戶籍登記並居住；房屋需做自用住宅使用，持有期間無出租、供營業或執行業務使用；重購後五年內不得改作其他用途或再行移轉。

 

財部表示，符合重購退稅資格者還要注意，若以小屋換大屋，已繳納的售屋所得稅可全額退稅；但若是以大屋換小屋時，就只能依據重購（新屋）價格占出售（舊屋）價格的比率部分退稅。

比如售屋繳了30萬所得稅,如果小屋換大屋則在每年五月申報所得稅將可扣抵稅額或退稅但如果是大屋換小屋則按比例退稅,如出售舊屋總價為1000萬,重行買入為600萬房屋則按600/1000*30=18萬部分退稅.但要記得自用且2年內有效.

房地合一／投資虧損抵稅 兩點不漏

2015-06-15 04:35:36 經濟日報 記者 陳美珍

售屋課稅天經地義，但若不賺反虧，依法房產交易損失可用來抵稅。這項「不賺不課、虧損抵稅」原則，在房地合一課稅後依然存在。

 

舊制房地分開課稅，個人只有出售房屋部分的虧損，才可以扣抵售屋財產交易所得稅，准予抵稅的年限是三年，可申報扣抵範圍，僅限財產交易所得。舊制房地分開課稅下，售屋交易損失，不得與如薪資、股利等其他非財產交易所得互抵，且損失一旦發生，保留扣抵的年限只有三年；過了三年仍無其他財產交易所得，或虧損過高無法全數扣減時，損失即會失去申報扣除的權利。

 

基本上，舊制對於售屋虧損的扣除原則，亦持續延用在新制房地合一課稅上。但是，明（2016）年1月1日起將要實施的新制，個人房產損失的抵稅方式仍有兩點不同，需要納稅人特別注意，否則恐將無法順利抵稅。

 

一、計算售屋虧損時的「所得額」，不必計入土地漲價總數額。

 

新制之下，土地與房屋利得採合併課稅，為避免重複課徵，申報房產交易所得稅時，課徵稅基為：【房地合一售價－成本－費用－依土地稅法計算的土地漲價總數額】後，餘額為正者，即應按分離稅率繳納所得稅。

 

但涉及房產盈虧的房產「所得額」，則是指扣除土地漲價總數額前的交易數額。以買賣為例，房產所得額計算公式為：【房地合一交易價－原始取得成本－因取得、改良及移轉而支付的費用】，餘額至此如果已為「負數」，即屬有虧損，可以申報損失並保留損失扣抵權。

 

二、虧損扣除年限是從「交易日」起算三年內有效。

 

出現房產損失的個人納稅人須注意，新制房產交易損失的抵稅保留年限，雖然與舊制相同都是「三年」，但因房地合一課稅新制採取分離課稅，不像舊制可與其他綜合所得合併申報，以致，新制房產損失的抵稅年限改以「按日」計算，而非以年度為準。

 

 

 

 

 

 

賣屋損失抵稅 禁新舊混搭

賣屋損失抵稅權，財政部確定將不准新、舊制混合扣抵。售屋損失採個別計算抵稅的原則下，年底準備賣屋且預期可能出現虧損者，明（2016）年房地合一課稅新制施行後，若名下再無按舊制分開計稅的房產，虧損將完全喪失抵稅權利。

 

房地合一課稅新制明年上路，按舊制課的房產包括：取得日在去（2014）年1月2日以前的房產，不論何時出售，房屋及土地利得仍分開課稅；以及，去年1月2日以後取得的房產，持有期間不到二年（即今年底前）即脫手求售，其房產利得也要按舊制計稅。

 

財政部指出，房產利得將出現新制與舊制混合並行，民眾出售房產時，如果發生虧損其所享有的損失抵稅權益，也需加以明確規範。基於考量新制與舊制的房產利得徵稅方式完全不同，因此一旦產生售屋損失時，亦應採分別計算原則較為可行，即售屋損失不得新、舊混合扣抵。

 

依據財政部對售屋損失的扣除原則，出售時按舊制課稅的房產，如有損失且當年度無其他財產交易所得可扣抵時，可保留三年抵稅權，抵稅範圍僅限適用舊制課稅的房產交易所得；同樣，按新制合一課稅的房產，其交易損失的抵稅權亦為三年，三年內可扣抵的範圍，同樣僅限按新制課稅所產生的房產利得。

 

舉例來說，甲在2015年12月以1,400萬元出售持有滿十年的A房產，A房產的買進價格為1,500萬元，需按舊制計算利得，甲發生售屋虧損100萬元；2016年6月，房地合一課稅新制施行後，甲再出售持有12年的B房產一戶，亦需按舊制計算獲利200萬元，由於甲出售的A、B兩戶房產均適用舊制，原售A屋的虧損100萬元，即可申報扣抵出售B屋的利得節稅。反之，若A、B兩戶房產，是分別按新、舊制計稅時，因適用的課稅方式不同，如有任何一戶發生虧損，依照財政部所訂原則，則不可相互抵扣。

 

財部提醒，房地合一課稅新制即將施行，出售房產前，應確認所售房產適用的課稅規定，做為售屋前參考。

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