賀衆地政士.會計師聯合事務所

何謂預告登記

預告登記係預先保全對於他人土地權利之請求權，如關於土地權利移轉或使其消滅之請求權、土地權利內容或次序變更之請求權，以及附條件或期限之請求權。其目的在阻止登記名義人對於該土地為有妨害其請求權之處分。

預告登記之效力

(1)預告登記在未塗銷前，登記名義人就其土地所為之處分，對於所登記之請求權有妨礙者無效。即是將債權請求權予以登記，而可具有對抗第三人的效力，使妨害其不動產物權登記請求權所為的處分無效。是法律出於保護交易安全的考慮，賦予其對抗第三人的效力。

(2)預告登記對於因徵收、法院判決或強制執行而為之新登記，無排除之效力。

§參考法條

§《土地法》第79條之1(預告登記之原因及要件)

聲請保全左列請求權之預告登記，應由請求權人檢附登記名義人之同意書為之：

一、關於土地權利移轉或使其消滅之請求權。

二、土地權利內容或次序變更之請求權。

三、附條件或期限之請求權。

前項預告登記未塗銷前，登記名義人就其土地所為之處分，對於所登記之請求權有妨礙者無效。

預告登記，對於因徵收、法院判決或強制執行而為新登記，無排除之效力。

§《限制登記作業補充規定》

第21條：不動產經法院拍賣囑託登記機關辦理塗銷查封登記時，如有其他限制登記，應同時辦理塗銷，並於登記完畢後通知原囑託機關或原申請人。

預告登記的效力，可排除強制執行而為的新登記?

投標法拍屋前，投標人必向地政機關調閱法拍屋相關的謄本及圖檔，用以確認法拍屋的產權與法院拍賣範圍是否有異。有時在法拍屋建物所有權部的「其他登記事項」欄中，見到登載「預告登記」的內容及限制範圍。當載有「預告登記」的法拍屋可以標購嗎?在拍定後能取得不動產物權而為的新登記嗎?換言之，得標後，拍定人能以法院核發的「權利移轉證明書」辦理產權過戶登記嗎?依據《土地法》第79條之1(預告登記之原因及要件)的規定，答案是肯定的。

 解釋函令【公布日期文號】內政部95年3月28日內授中辦地字第0950724996號函

【要旨】關於已依土地法第79條之1第1項第3款規定辦理預告登記之建物經法院拍賣後，該預告登記如何處理事宜

【內容】

案經函准法務部94年11月29日法律決字第0940040644號函(如附件)，本部同意上開法務部意見。按預告登記，既不具有物權效力，即無物權之追及效力，則預告登記只為公示預告登記請求權人與登記名義人間債之關係，其拘束效力，不及於繼受取得其物之人。故拍定人依強制執行法規定取得不動產，不待登記即已取得不動產物權，其原存在之預告登記之內容，對拍定人已無任何拘束力，拍定人並不繼受該預告登記之限制。是已依土地法第79條之1第1項第3款規定辦理預告登記之建物經法院拍賣後，囑託登記機關辦理塗銷查封登記時，登記機關應同時塗銷預告登記，並於登記完畢後通知原囑託機關及原申請人（限制登記作業補充規定第21點參照）。

家人過世，關於遺產的處理千頭萬緒，諸如統計遺產、申報遺產稅、結清銀行帳戶、房屋變更登記、分配遺產...等，因為繼承人原則上是繼承財產上一切權利義務，依法是由繼承人處理為原則，但這些都是重要、繁雜又專業的程序，偶一不察就有遭罰鍰甚至刑事責任的可能，繼承人多會委託專業的律師、會計師、代書等代為處理。 

有繼承人處理的情況尚且如此，比如被繼承人大美過世時依法只有女兒小玲是唯一繼承人，而她又不下落不明，實際上等於沒有人可以處理相關事情。被繼承人姑姑雖然一直都在幫忙唯一女兒管理財產，但在過世後，依法不得管理、動用大美的遺產，否則即有可能觸犯法律問題，此時就需要遺產管理人在女兒回來繼承前或找不到小玲繼承時，為大美管理遺產。 

大美過世後的情形在法律上稱為「繼承人之有無不明」，第一步應先由親屬會議選定遺產管理人，親屬會議的組成員應有5人，但大美的親屬只有姑姑1人，無法組成親屬會議，就要進行第二步，由利害關係人或檢察官聲請法院選任遺產管理人。大美姑姑是大美的監護人，在大美過世後依法要將大美的財產移交給大美的繼承人，經繼承人承認後她的責任才會解除，因此姑姑算是利害關係人，得向法院聲請選定遺產管理人，法院就會依聲請選定適當人選擔任大美遺產管理人的職務(可能是律師、會計師、被繼承人的親友、國有財產局等)。附帶一提，大美姑姑聲請時應同時檢具大美的財產清單給法院以便日後與遺產管理人交接遺產。 

遺產管理人經法院裁定選定後即開始執行遺產管理人職務，首先會將法院選定遺產管理人的裁定登載報紙作為公示，之後會與大美姑姑進行交接遺產的程序，大美姑姑應先結算大美的遺產作成清算書送交給遺產管理人，由遺產管理人清點移交的遺產是否與清算書相符，清點無誤後會對大美姑姑作出「承認」的意思表示，大美姑姑監護人的責任就終了，之後就是遺產管理人的事情了。 

移交遺產後，遺產管理人須向法院聲請定1年以上期間對被繼承人的債權人、受遺贈人公示催告以及造具遺產清冊呈報法院。 

因為被繼承人的遺產在繳納遺產稅以前原則上不能處分，逾期申報會處以罰鍰，因此申報遺產稅就成為遺產管理人一項重要的職務。申報遺產稅的時期應在被繼承人死亡之日起6個月內申報，但在有遺產管理人的情形，事前須經過選定遺產管理人、交接、清點遺產、造具遺產清冊...等程序，到遺產管理人就任並了解遺產內容時，常逾6個月的申報期間，因此實務上遺產管理人多會向國稅局申請延期，而國稅局在慣例上會將申報期限延遲至上述債權人申報債權期間末日，故建議遺產管理人先踐行聲請公示催告債權人報明債權期間的程序後，再向國稅局申請延遲申報期限，將可取得充裕的申報時間。 

由於小美的財產頗有價值故須課徵遺產稅，但未完納遺產稅前，不論是結清銀行帳戶、股票、不動產等都不能處分，若要處分以利完稅須先聲請法院核准後再經過變賣換取現金，相當耗費程序、時間，這時有較省時的方式，就是向國稅局申請從被繼承人銀行帳戶內繳納稅捐。而在繳清稅金國稅局核發繳清證明後，遺產管理人就可以進一步處理被繼承人的遺產，例如結清銀行帳戶保管現金、房屋辦理登記為遺產管理人名義...等。一般而言，在經過上述程序後，遺產管理人除為保存遺產必要之處置外(例如有人對被繼承人欠債不還，對其起訴請求、代為繳納地價稅、房屋稅等)，原則上只有等待債權人及受遺贈人報明債權期間及繼承人聲明繼承的期間經過後並無繼承人承認繼承時，遺產管理人會對於在期間內申報債權的債權人、受遺贈人清償債務、交付遺贈，至於未在期間內報明債權者，若遺產管理人知悉的話，仍得清償，不過順位會劣後，僅得就賸餘遺產行使權利。此外，若小玲在上述聲明繼承的期間內聲明繼承的話，遺產管理人須立刻與小玲移交遺產，遺產管理人的職務就會終結。 

遺產管理人並非無償的職務，遺產管理人完成他的職務後得向親屬會議按其勞力及他與被繼承人的關係請求酌定，由遺產中扣除，但大美的情形無法召開親屬會議，實務上是由遺產管理人向法院聲請酌定，法院大致上會依財政部頒訂之代管無人承認繼承遺產作業要點之規定，以遺產總額1%作為酌定標準，故大美的遺產管理人得向法院請求酌定報酬。法院酌定報酬後，遺產管理人得逕在賸餘的遺產扣除報酬金額。 

最後，大美的遺產除現金外，尚有股票、黃金、房屋，而小玲如都未出面聲明繼承，因此遺產管理人要將這些遺產移交國庫，現金部分是向國庫署繳納(繳納單據可在國庫署網站下載)，房屋、黃金、股票則須與國有財產局移交(交付、過戶)，當所有遺產都移交國家後，遺產管理人就功成身退，向法院聲請終結遺產管理人職務。

本文摘錄自恩典法律事務所蘇家宏律師/黃修律師