賀衆地政士.會計師聯合事務所

如債務人名下查有財產可供執行，則債權人可向管轄法院民事庭以書面形式發文函查繼承情形，1.如已辦理拋棄，法院會回文表示其辦理拋棄之案號股別，再以債權人身分去聲請閱卷查閱繼承系統表是否所有順位繼承人均皆已申辦拋棄繼承，若有發現無辦理的話，那麼該債務及遺產均由未辦理拋棄繼承之人當然繼承，便可對其聲請執行名義以要求其負責清償債務；2.但若未辦理拋棄繼承，則為限定繼承人 ，債權人可攜帶執行名義、身分證、印章，到戶政事務所申請查調債務人全戶除戶謄本，繕製繼承系統表向法院對繼承人聲請支付命令或起訴即可向繼承人等就其繼承財產範圍內取得執行名義後，再行提出執行名義，再以繼承人為相對人聲請執行拍賣債務人遺產以滿足債權，3.如遇遺產未辦理繼承移轉登記者，可提出執行名義、債務人死亡除戶戶籍謄本、全體繼承人戶籍謄本、繼承系統表及不動產登記簿謄本等資料，以繼承人為債務人，向聲請法院准予代位辦理繼承登記後，拍賣債務人遺產以滿足債權。

4.若全體繼承人確實均辦理拋棄繼承，則債權人可向法院聲請對該債務人遺產選任遺產管理人(通常是國有財產局或指定律師)，待遺產管理人確定後，再以該遺產管理人為相對人聲請執行名義拍賣債務人遺產以滿足債權。

5.若全體繼承人查無辦理拋棄繼承，且債務人查有財產可供執行者，債權人可攜帶執行名義、身分證、印章，到戶政事務所申請查調債務人全戶除戶謄本，繕製繼承系統表向法院對全體繼承人聲請支付命令或起訴即可向全體繼承人等就其繼承財產範圍內取得執行名義後，再行提出執行名義，以全體繼承人為相對人聲請執行拍賣債務人遺產以滿足債權，6.如遇遺產未辦理繼承移轉登記者，可提出執行名義、債務人死亡除戶戶籍謄本、全體繼承人戶籍謄本、繼承系統表及不動產登記簿謄本等資料，以繼承人為債務人，向聲請法院准予代位辦理繼承登記後，拍賣債務人遺產以滿足債權。總之先調查清楚債務人是否有可供執行之遺產?再調查繼承人是否有全體拋棄繼承?或部繼承人拋棄繼承?其次再調查是否有辦理繼承登記?如果沒有可聲請法院代位繼承人申請繼承登記後就繼承之遺產聲請強制執行!

債務人於取得執行名義後死亡，應如何向戶政及稅務機關查詢全戶除戶謄本及遺產核稅資料或財產

本文摘錄自農業信用保證基金網頁文章

首先要了解何謂自用住宅的稅務定義:
１、 土地稅法第九條規定，自用住宅用地，指土地所有權人或其配偶、直系親屬(雙方的爸爸媽媽或子女皆算)於該地辦竣戶籍登記，且無出租或供營業用之住宅用地。
２、 土地稅法施行細則第四條規定，自用住宅用地，以其土地上之建築改良物屬土地所有權人或其配偶、直系親屬所有者為限。建物所有權人必須是土地所有權人或其配偶、直系親屬所有者為限,所以房屋不必一定是土地所有權人。
(二) 面積及處數限制
１、 土地稅法第十七條第一項規定，合於下列規定之自用住宅用地，其地價稅按千分之二計徵：一、都市土地面積未超過三公畝部分(約100坪)。二、非都市土地面積未超過七公畝部分(211.75坪)。
(一) 戶籍登記
(二) 無出租或供營業用

二.優惠項目:1.地價稅與房屋稅之優惠:地價稅以2/1000 課稅.一般稅率以10/1000起課所以會是5倍以上,房屋稅自住稅率為1.2%,一般為1.5%, 營業用為3%所以自住與營業會是2.5倍.

   2.土地增值稅出售時優惠:如果出售時是符合自用住宅條件時,每人可享一生一次自用住宅(最好是以最高土地價值那棟去使用最划算)土地增值稅 優惠為10%,如果不是自用住宅之土地增值稅其他稅率累進級距為20%，30%，40%。所以跟最高級距相較會有3倍差額之多。

   一生一屋:限制條件較為寬鬆，只需在買賣簽約前將本人、配偶或是直系親屬的戶籍遷入，即符合條件，但「一生一屋」是土地所有權人或配 偶、未成年子女在土地出售前，需設籍且持有連續滿6年。 「一生一次」顧名思義就是一生只能用一次，但「一生一屋」卻可多次使用，不過，限制反而是需要使用過「一生一次」。

3.2年內重購自用住宅之土地增值稅退稅規定:針對換屋者不管先買或先賣，價金差額都能退回出售時所繳之土地增值稅但最多以所繳納之土地增值稅,但購買後5年不能移轉及轉作他用會被追回所繳稅金。

4.2年內重購自用住宅之房地合一稅之退稅規定:依所得稅法第14條之8規定，出售自住房地所繳納之房地合一稅額，自完成移轉登記之日起算2年內，重購自住房地者，得於重購自住房地完成移轉登記之次日起算5年內，申請按重購價額占出售價額之比率，自前開繳納稅額計算退還就已(應)繳納稅款範圍內，按重購價額占出售價額的比率計算應退還或扣抵稅額。。

出售妻或夫之自用住宅再購入夫或妻之自用住宅也可適用。

詳細規定請參閱下列條款:

一、申請自用住宅用地稅率
（一）適用一生一次自用住宅用地稅率

財政部北區國稅局表示，自105年1月1日起實施的房地合一稅，為減輕民眾換購自住房地租稅負擔，保障自住需求，明定重購自住房地之相關租稅優惠。
       該局指出，依所得稅法第14條之8規定，出售自住房地所繳納之房地合一稅額，自完成移轉登記之日起算2年內，重購自住房地者，得於重購自住房地完成移轉登記之次日起算5年內，申請按重購價額占出售價額之比率，自前開繳納稅額計算退還。若個人先購買自住房地後，自完成移轉登記之日起算2年內，出售其他自住房地者，於依規定申報房地合一稅時，亦得按重購價額占出售價額之比率計算扣抵稅額，在不超過應納稅額的限額內減除之。易言之，個人重購自住房地，無論是「先賣後買」，或是「先買後賣」，只要出售舊房地與重購新房地兩者移轉登記時間在2年內且符合自住規定者，均可申請適用重購退稅或抵稅優惠，就已(應)繳納稅款範圍內，按重購價額占出售價額的比率計算應退還或扣抵稅額。
       該局進一步說明，有關自住房地的認定，係以個人或其配偶、未成年子女應於該出售及購買之房屋辦竣戶籍登記並居住，且該等房屋無出租、供營業或執行業務使用，始符合適用要件。另若以配偶之一方出售自住房地，而以配偶之他方名義重購者，亦得適用。
       該局舉例說明，甲君於106年1月買進A屋並設籍居住，107年8月以2,000萬元出售，並繳納房地合一稅60萬元；嗣又於108年10月以1,800萬元買進B屋並設籍居住，因甲君出售A屋與重購B屋期間在2年以內，且都設籍居住，如兩屋均無出租、供營業或執行業務使用，則甲君可申請適用房地合一稅重購退稅54萬元〔已繳納稅額60萬元×（重購價額1,800萬元÷出售價額2,000萬元）〕。
     

最近碰到有原住民朋友詢問為何明明之前是祖父土地現在變成別人土地,經查詢後我猜測是懂得法律之人設法取得移轉所有權.

至於有無弊端就要查證了.

以下是根據原住民保留地開發管理辦法

第 17 條(取得條件)

原住民符合下列資格條件之一者，得申請無償取得原住民保留地所有權：

一、原住民於本辦法施行前使用迄今之原住民保留地。

二、原住民於原住民保留地內有原有自住房屋，其面積以建築物及其附屬

    設施實際使用者為準。

三、原住民依法於原住民保留地設定耕作權、地上權或農育權。

前項申請案由鄉（鎮、市、區）公所提經原住民保留地土地權利審查委員

會擬具審查意見，並公告三十日，期滿無人異議，報請直轄市、縣（市）

主管機關核定後，向土地所在地登記機關辦理所有權移轉登記。

原住民申請取得第一項第三款及經劃編、增編為原住民保留地之土地所有

權者，得免經前項公告三十日之程序。

第一項第三款原住民保留地，因實施都市計畫變更使用分區或非都市土地

變更編定土地使用類別者，得辦理所有權移轉登記。

第一項第三款之權利存續期間屆滿，仍得辦理所有權移轉登記；原耕作權

人、地上權人或農育權人死亡者，其繼承人得申請無償取得所有權。

第 10 條(取得面積限制)

原住民申請無償取得原住民保留地所有權，土地面積最高限額如下：

一、依區域計畫法編定為農牧用地、養殖用地或依都市計畫法劃定為農業

    區、保護區，並供農作、養殖或畜牧使用之土地，每人一公頃。

二、依區域計畫法編定為林業用地或依都市計畫法劃定為保護區並供作造

    林使用之土地，每人一點五公頃。

三、依法得為建築使用之土地，每戶零點一公頃(302.5坪)。

四、其他用地，其面積由中央主管機關視實際情形定之。

原住民申請無償取得前項第一款及第二款土地得合併計算面積，其比率由

中央主管機關定之。但基於地形限制，得為百分之十以內之增加。

第 6 條(職權)

原住民保留地所在之鄉（鎮、市、區）公所設置原住民保留地土地權利審

查委員會，掌理下列事項：

一、原住民保留地土地權利糾紛之調查及調處事項。

二、原住民保留地無償取得所有權、分配、收回之審查事項。

三、申請租用、無償使用原住民保留地之審查事項。

四、申請撥用公有原住民保留地之審查事項。

五、原住民保留地分配土地補償之協議事項。

前項原住民保留地土地權利審查委員會之委員，應有五分之四為原住民；

其設置要點，由中央主管機關定之。

(審查程序)第一項第二款至第五款申請案應提經原住民保留地土地權利審查委員會審查者，鄉（鎮、市、區）公所應於受理後一個月內送請該會審查，原住民

保留地土地權利審查委員會應於一個月內審查完竣，並提出審查意見。但

鄉（鎮、市、區）公所及原住民保留地土地權利審查委員會必要時，審查

期間各得延長一個月。屆期未提出者，由鄉（鎮、市、區）公所逕行報請

直轄市、縣（市）主管機關核定。

鄉（鎮、市、區）公所應將第一項第二款至第五款事項之原住民保留地土

地權利審查委員會審查紀錄，報請直轄市、縣（市）主管機關備查。

上列當事人間請求返還土地等事件，

本院於民國109年8月28日

言詞辯論終結，判決如下：
    主  文
被告應將坐落彰化縣○○鄉○○段000地號、面積2958.90平方公
尺土地上如附圖即彰化縣彰化地政事務所109年6月18日（收件日
期109年4月8日）彰土測字第893號土地複丈成果圖所示編號A 部
分面積108.59平方公尺之一層樓鐵皮屋、編號B 部分面積1.95平
方公尺之流動廁所、編號C 部分面積1.94平方公尺之流動廁所、
編號D 部分面積2.65平方公尺之水塔及粗黑線之鐵絲網圍籬拆除
，並將土地騰空返還予原告。
被告應給付原告新臺幣三萬五千七百一十三元，及其中一萬二千
七百四十七元部分自109年1月15日起至清償日止，按年息百分之
五計算之利息；暨自109年1月15日起至返還前項所示土地之日止
，按月給付新臺幣三千零七十七元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項於原告以新台幣一百八十七萬三千九百七十元為被
告供擔保後，得假執行；但被告如以新台幣五百六十二萬一千九
百一十元為原告預供擔保後，得免為假執行。
本判決第二項於原告以新台幣三萬五千七百一十三元為被告供擔
保後，得假執行；但被告如以新臺幣一萬一千九百零四元為原告
預供擔保，得免為假執行。
其餘假執行之聲請駁回。
    事實及理由
壹、程序部分：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求基
    礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1 項第2款
    定有明文。又不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律
    上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256 條定
    有明文。本件原告起訴時原聲明第一項為：「被告應將坐落
    彰化縣○○鄉○○段000地號、面積2958.90平方公尺土地上
    之鐵絲圍籬、貨櫃屋等地上物清除，並將土地返還予原告。
    」（見本院卷第11頁）；嗣經彰化地政事務所測量人員至現
    場履勘測量並製作現況圖即附圖（見本院卷第93頁），原告
    乃於109年8月28日具狀更正聲明第一項為：「被告應將坐落
    彰化縣○○鄉○○段000地號、面積2958.90平方公尺土地上
    如附圖所示編號A 部分面積108.59平方公尺之一層樓鐵皮屋
    、編號B部分面積1.95平方公尺之流動廁所、編號C部分面積
    1.94平方公尺之流動廁所、編號D 部分面積2.65平方公尺之
    水塔及粗黑線部分鐵絲圍籬清除，並將土地返還予原告。」
    （見本院卷第107頁），核屬原告本於民法第767條物上請求
    權之規定請求被告拆屋還地之同一事件，且屬補充、更正法
    律上之陳述，非為訴之變更或追加，合先敘明。
二、本件被告經受合法通知，無正當理由未於言詞辯論期日到庭
    ，或委任訴訟代理人到庭陳述，且核無民事訴訟法第386 條
    所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論判決。
貳、實體部分
一、原告起訴主張略以：緣坐落彰化縣○○鄉○○段000地號、
    面積2958.9平方公尺土地（下稱系爭土地），原屬訴外人梁
    高銘所有，嗣於108年9月11日以買賣為原因移轉登記予原告
    ，詎遭被告以貨櫃屋、種植松樹、設置鐵絲圍籬等方式無權
    占用，爰依法請求被告返還土地。至被告固與訴外人梁高銘
    間有租約存在（下稱系爭租約），然查系爭租約之租期逾五
    年且未經公證，依民法第425條第2項規定並無所有權讓與不
    破租賃原則之適用，系爭租約於原告無拘束力，被告占用系
    爭土地對於原告並無正當法律權源。又被告無權占用系爭土
    地獲有相當於租金之不當得利，原告自得請求被告返還，衡
    以系爭土地之面積、申報地價等情，以年息10％計算，被告
    按月應給付原告之金額為7,693元（計算式：312元×2958.9
    ×10％÷12＝7,693 元，元以下四捨五入），並請求被告給
    付遲延利息。至被告雖辯稱原告起訴屬權利濫用云云，然原
    告為所有權人，依法行使物上請求權屬正當權利行使，並非
    濫用。並聲明：㈠被告應將系爭土地上如附圖所示編號A 面
    積108.59平方公尺之一層樓鐵皮屋、編號B 面積1.95平方公
    尺之流動廁所、編號C面積1.94平方公尺之流動廁所、編號D
    面積2,65平方公尺之水塔及粗黑線之鐵絲網圍籬拆除，將土
    地騰空返還予原告；㈡被告應自108年9月11日起至返還土地
    之日止，按月給付原告7,693 元，及自本起訴狀繕本送達被
    告之翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息；㈢訴
    訟費用由被告負擔；㈣原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：被告前於104年3月間向訴外人梁高銘承租系爭土
    地，租金為每年12,000元，租期至110年6月30日為止（下稱
    系爭租約），當時系爭土地為樹林，且無出路，經過被告協
    調、整地、建設後，系爭土地始具使用價值。詎訴外人梁高
    銘竟罔顧誠信將系爭土地出賣予原告，原告乃以未經公證之
    租約並無買賣不破租賃原則之適用為由，迫使被告搬遷，被
    告為系爭土地所付出之心力及勞費全付諸流水。姑不論本件
    有假藉所有權讓與之假象以消滅原租賃契約之可能，然被告
    係於系爭租約即將屆滿前即請求被告拆除地上物並返還土地
    還地，被告損失逾百萬元，原告此舉顯屬權利濫用。再以系
    爭土地位於窮鄉僻壤，周遭林樹雜草遍布，無法通行而價值
    甚低，且因屬八卦山脈山坡保育區農地，而屬國土計劃法限
    制開發對象，難以使用，原告請求以10％計算過高，以1％
    為適當等語。並為答辯聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均
    駁回；㈡訴訟費用由原告負擔。
三、得心證之理由
(一)按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之；
    ，對於妨害其所有權者，得請求除去之；有妨害其所有權之
    虞者，得請求防止之，民法第767條第1項定有明文。本件原
    告主張系爭土地屬其所有，遭被告占用等情，業據原告提出
    地籍圖謄本、土地登記謄本、現場照片等件為證（見本院卷
    第27頁至第33頁），並經本院於109年6月4 日會同兩造及彰
    化縣彰化地政事務所測量員至現場履勘測量，有勘驗筆錄、
    現場簡圖，及彰化地政事務所依測量成果製作現況圖即該所
    109 年6月18日彰土測字第893號土地複丈成果圖等件在卷可
    稽（見本院卷第85頁至第93頁），復被告對上情並不爭執，
    堪信屬實。是原告主張依民法第767條第1項規定請求被告拆
    除地上物並返還土地，即非無據。
(二)至被告雖以伊與原土地所有權人梁高銘間有系爭租約存在，
    詎梁高銘竟不顧道義將系爭土地以買賣為原因移轉登記予原
    告以規避履行租約，且伊為整地、設置地上物等支出逾百萬
    元，原告訴請返還土地屬權利濫用等語置辯。然查：
  1.按出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓
    與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在；前項規定
    ，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限
    者，不適用之，民法第425條第1、2 項定有明文。是承租人
    於租賃物交付後，無論租賃物所有權如何移轉，原租賃契約
    對於受讓人而言繼續存在，惟在租賃契約未經公證、租期逾
    五年或未定期限之情形，則無前開規定之適用。查本件被告
    與訴外人梁高銘間系爭租約第二條約定租期為6年3個月（見
    本院卷第17頁），屬逾五年之租約，且未經公證，則系爭租
    約即無賣不破租賃原則適用，是系爭土地之所有權既已讓與
    原告，基於債之相對性原則，系爭租約於被告自不生效力，
    被告不能執其與對原告之前手梁高銘間有系爭租約存在對抗
    原告。是被告占用系爭土地既屬無權占用，原告自得本於所
    有權人之法律上地位，依民法第767 條規定請求被告拆除地
    上物並返還土地。
  2.次按權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要
    目的；行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法，民法第
    148條定有明文。又民法第148條固規定行使權利不得以損害
    他人為主要目的，惟若當事人行使權利，雖足使他人喪失利
    益，而茍非以損害他人為主要目的，即不在該條所定範圍之
    內（最高法院45年台上字第105 判例意旨參照）。本件系爭
    租約不拘束原告行使權利，已如前述，惟民法上債權契約，
    除法律有特別規定外，固僅於特定人間發生效力，然物之受
    讓人若知悉讓與人已就該物與第三人間另訂有債權契約，猶
    惡意受讓該物之所有權者，參照民法第148條第2項所揭櫫之
    誠信原則，該受讓人仍應受讓與人原訂債權契約之拘束（最
    高法院100年度台上字第463號判決要旨參照）。即在惡意受
    讓之情形，例外使受讓人仍受前手與他人間債權契約拘束。
    然此並非僅以物之受讓人於受讓時已知悉讓與人就該讓與物
    與第三人間訂有債權契約為已足，尚需讓與雙方係基於排除
    原債權契約之目的而惡意受讓物之所有權，亦即以損害他人
    為主要目的者，始有上開誠信原則之適用，否則不無過度保
    護債權契約當事人，而破壞債權相對性與物權絕對性之民法
    基本原則，致生妨礙社會交易安全之虞。又按當事人主張有
    利於己之事實者，就其事實有舉證之責，民事訴訟法第277
    條前段定有明文。是依前開說明，被告苟主張原告所為屬權
    利濫用，即應就原告受讓系爭土地時已知悉被告與出賣人間
    就系爭土地有特定債權關係而合法占有，卻以排除原債權契
    約為目的而買賣系爭土地等有利之事實，負有舉證之責。然
    查被告迄至本件言詞辯論終結前，均未能提出其他積極事證
    以實其說，則其空言指摘原告所為屬權利濫用而有損誠信原
    則云云，自不足採。況原告本於土地所有權人之地位，請求
    被告返還土地並提起本訴以維權益，乃屬法律上正當權利之
    行使，並無悖於誠信或公共利益；且系爭土地之面積近3000
    平方公尺，徵諸社會交易及生活常情，得為相當效益之運用
    ，原告行使所有物返還請求權所獲利益甚大，被告因此所受
    損害雖亦非微，然兩相對照，並無明顯失衡之情形，足認原
    告行使所有物返還請求權，非以損害被告為主要目的，自不
    構成權利濫用。
(三)從而，原告既屬系爭土地之所有權人，而被告於系爭土地上
    如附圖所示編號A、B、C、D部分分別設置一樓層鐵皮屋、流
    動廁所、水塔等地上物，及於黑粗線部分設置鐵絲網圍籬，
    既無正當權源，是原告本於所有權人之法律上地位，請求被
    告應將系爭土地上如附圖所示編號A、B、C、D部分之地上物
    及粗黑線部分之鐵絲網圍籬拆除，並將系爭土地全部交還原
    告，與首揭民法第767 條物上請求權之規定相符，自屬有據
    ，應予准許。
(四)又按無法律上原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利
    益；不當得利之受領人，如其所受利益依其性質或其他情形
    不能返還者，應償還其價額，民法第179條及第181條但書分
    別定有明文。又無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之
    利益，為社會通常之觀念；其依不當得利之法則請求返還不
    當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其
    要件，故得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非
    以請求人所受損害若干為準（最高法院61年台上字第1695號
    判例意旨可資參照）。本件被告無權占用系爭土地，已如前
    述，被告因此獲有利益，所受利益與原告無法使用收益系爭
    土地間，有直接因果關係，原告自得依不當得利之法律關係
    ，請求被告返還所受利益。又該利益依其性質不能返還，自
    應償還占有使用利益之價額。是原告請求被告給付無權占用
    系爭土地之相當於租金之不當得利，即屬有據。至於應返還
    不當得利之數額乙節，按耕地係指依區域計畫法劃定為特定
    農業區、一般農業區、山坡地保育區及森林區之農牧用地，
    農業發展條例第3 條第11款定有明文；耕地之地租不得超過
    地價8％ ，約定地租或習慣地租超過8％者，應比照地價8％
    酌減定之；不及地價8％ 者，依其約定或習慣；前項地價指
    法定地價；土地所有權人依本法所申報之地價，為法定地價
    。土地法第110條、第148條亦定有明文。查系爭土地使用分
    區為山坡地保育區，使用地類別為農牧用地，即屬農發條例
    第3 條第11款所稱之「耕地」，是原告請求被告給付相當於
    租金之不當得利，依土地法之規定，應以申報地價年息8％
    為最高限額。然地租之計算，尚須斟酌基地之位置、工商繁
    榮程度、使用人利用基地之經濟價值、所受利益、彼等關係
    及社會感情等情事以為決定，非必按照最高限額計算（最高
    法院94年度台上字第1094號判決意旨參照）。本院審酌系爭
    土地位處於彰化縣芬園鄉與員林市交界之山區，位置偏僻，
    附近道路蜿蜒曲折，交通及生活機能不便，鄰近土地商業活
    動密度不高；且被告雖規劃系爭土地供作露營用地，但實際
    並未營業，系爭土地僅零散種植松樹、放置造景及貨櫃屋等
    情，又原告提出現場現況照片可佐（見本院卷第33頁），並
    經本院會同兩造及彰化地政事務所測量員到場履勘屬實，足
    見依被告之利用情形，其就系爭土地所獲致之利益並非甚高
    ；並斟酌被告占用系爭土地，實係基於其與原告之前手梁高
    銘間系爭租約而來，並非惡意佔用等情節，本院認原告得請
    求被告返還相當於租金之不當得利之價額，以申報地價年息
    4％ 計算較適當，原告主張應以年息10％計算，則屬過高，
    難以採取。依此計算，被告自原告取得系爭土地所有權之日
    即108年9月11日起至本院言詞辯論終結時即109年8月28日止
    ，期間內已受領之相當於租金之不當得利數額為35,713元【
    計算式：312元×2958.9平方公尺×0.04×(353/365)＝
    35,713元，2958.9為土地面積，312為107年1月之申報地價
    ，353為迄至言詞辯論終結前原告無權占用之天數，元以下
    四捨五入】，原告於此範圍內請求被告悉數返還，洵屬有據
    ，應予准許；又原告請求被告需按月給付租金3,077元【計
    算式：312元×2958.9平方公尺×0.04÷12＝3,077元，元以
    下四捨五入】，至返還系爭土地之日止，為有理由，亦應准
    許，逾此數額則屬過高，應予駁回。
(五)再按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經
    其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權
    人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他
    相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付
    金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；
    應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年
    利率為5％，民法第229條第2項、第233條第1項前段、第203
    條分別定有明文。本件原告對被告之相當於不當得利之債權
    ，核屬無確定期限之給付，既經原告提起訴訟，且起訴狀繕
    本於109年1月14日送達被告（見本院卷第41頁），被告迄未
    給付，應負遲延責任。是於被告自108年9月11日至109年1月
    14日期間內所受領之相當於不當得利之金額12,747元【計算
    式：312元×2958.9平方公尺×0.04×(126/ 365)＝12,747
    元，126為迄至109年1 月14日無權占用之天數，元以下四捨
    五入】之範圍內，原告請求被告應給付自109年1月15日起至
    清償日止，按週年利率5％ 計算之法定遲延利息，亦應准許
    。
四、綜上，被告無正當權源占用系爭土地，已妨害原告之所有權
    行使，則原告依民法第767條第1 項、第179條之規定，請求
    被告將系爭土地上如附圖即彰化地政事務所109年6月18日彰
    土測字第893號土地複丈成果圖所示編號A部分面積108.59平
    方公尺之一層樓鐵皮屋、編號B 部分面積1.95平方公尺之流
    動廁所、編號C部分面積1.94平方公尺之流動廁所、編號D部
    分面積2.65平方公尺之水塔及粗黑線部分之鐵絲網圍籬拆除
    ，將土地騰空返還予原告；並請求被告應給付原告35,713元
    ，及前開金額其中12,747元部分自109年1月15日起至清償日
    止，按週年利率5％計算之利息；暨自109年1 月15日起至返
    還土地之日止，按月給付原告3,077 元，均有理由，應予准
    許；逾此範圍之請求，則屬無據，應予駁回。另原告陳明願
    供擔保，請准宣告假執行，經核並無不合，爰酌定相當擔保
    金額准許之，並依職權宣告被告預供擔保後得免為假執行。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊或防禦方法及所提證據，
    經本院斟酌後，認均不足以影響判決之結果，爰不另一一論
    述，併予敘明。
六、據上論結，本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民
    事訴訟法第385條第1項、第79條、第392條第2項，判決如主
    文。
中    華    民    國   109    年    9     月    11    日
                  民事第三庭    法  官  林于人
以上正本係照原本作成。
如對判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委
任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中    華    民    國   109    年    9     月    11    日
                                書記官  魏嘉信
 

一.

何謂抵押權併附拍賣:依民法877條第一項規定土地所有人於設定抵押權後，在抵押之土地上營造建築物者，抵押權人於必要時，得於強制執行程序中聲請法院將其建築物與土地併付拍賣。

但對於建築物之價金，無優先受清償之權。前項規定，於第866條第二項及第三項之情形(第 866 條不動產所有人設定抵押權後，於同一不動產上，得設定地上權或其他以使用收益為目的之

物權，或成立租賃關係。但其抵押權不因此而受影響。前項情形，抵押權人實行抵押權受有影響者，法院得除去該權利或終止該租賃關係後拍賣之。不動產所有人設定抵押權後，於同一不動產上，

成立第一項以外之權利者，準用前項之規定。)，如抵押之不動產上，有該權利人或經其同意使用之人之建築物者，準用之。

也就是如果在抵押權設定後在該土地上營造房屋或經所有權人同意蓋房子,或設定地上權.地役權.永佃權及典權.租賃權等如果有影響抵押物拍賣時,可以請求將該房屋一併拍賣或除去

該等權利,只是拍賣所得關於該房屋之價金部分就應該歸還給該房屋所有人,至於何謂

受有影響?一般只要因為上述原因導致折價拍賣價低於第一順位抵押權人之債權,這就影響到第一順位抵押權人的完全受償權利.此時就可建請法院將該土地及該建物一併拍賣.就是所謂抵押權併附拍賣

二.何謂抵押權流抵契約:

1.民法第878條規定：「抵押權人於債權清償期屆滿後，為受清償，得訂立契約，取得抵押物之所有權或用拍賣以外之方法，處分抵押物，但有害於其他抵押權人之利益者，不在此限。」

2.民法第873條之1規定：「約定於債權已屆清償期而未為清償時，抵押物之所有權移屬於抵押權人者，非經登記，不得對抗第三人。抵押權人請求抵押人為抵押物所有權之移轉時，抵押物價值超過擔保債權部分，應返還抵押人；不足清償擔保債權者，仍得請求債務人清償。抵押人在抵押物所有權移轉於抵押權人前，得清償抵押權擔保之債權，以消滅該抵押權。」

3.土地登記規則117-1條:申請抵押權設定登記時，契約書訂有於債權已屆清償期而未為清償時，抵押物之所有權移屬於抵押權人之約定者，登記機關應於登記簿記明之；於設定登記後，另為約定或變更約定申請權利內容變更登記者，亦同。抵押權人依前項約定申請抵押物所有權移轉登記時，應提出第三十四條及第四十條規定之文件，並提出擔保債權已屆清償期之證明(如借據.本票等正影本)，會同抵押人申請之。前項申請登記，申請人應於登記申請書適當欄記明確依民法第八百七十三條之一第二項規定辦理，並簽名。

綜上法條:債權人及債務人間作抵押權設定時可訂契約當債務清償到時未能償還債務,可以將抵押物(土地及建物)直接移轉給債權人(該設定之抵押權人)但真的無法清償時,去地政事務所登記時規定要抵押人(不一定是債務人而是提供不動產抵押之人)會同一起辦理登記,實務上很多做法就是先蓋好移轉所有權之買賣契約書及印鑑證明,由代理人代理雙方去辦理登記,但有人認為這是不符合流抵契約真義似有違反法律之虞.應該是去辦理流抵約定移轉登記,依據民法第873條之1抵押權人請求抵押人為抵押物所有權之移轉時，抵押物價值超過擔保債權部分，應返還抵押人,不是移轉所有權後就算債務結清,一般債務人屬於弱勢都不敢吭聲,但沒有經過結算是違法的,法律明文規定如果價值有超過部分就要返還給抵押人,或者還有其他順位的抵押權人之債權也要清償,如果沒有清償該抵押權還是存在的,一般會設定流抵氣壓的人都為二順位抵押權人俗稱民間二胎,如果發現還有次順位抵押權人,就不會實踐流抵契約,而會直接進入拍賣程序.

〔記者楊政郡╱台中報導〕纏訟多年打贏官司，也取得法院債權憑證，卻因對方脫產而無法取得債權，20年後發現對方擁有財產，前往查封，卻因債權憑證已過期失效，讓近百萬元債務白白泡湯。據台中地院民事判決書指出，75年間，吳姓女子被倒債近百萬元，控告蔡姓男子詐欺，當年蔡某被判有罪確定，吳女以法院和解書強制執行蔡某財產，因蔡某沒有財產而無結果，法院發給吳女一張債權憑證。

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父債子還 盼要回債務吳女表示，蔡某當年惡意倒會、脫產，遭多名被害人提出告訴，經訴訟後，才贏得一張債權憑證，但經多次要債，蔡某均表示沒錢，而蔡某於87年間死亡，她發現蔡某兒子名下擁有財產，而查封蔡某兒子的房產。不過蔡某兒子向法院提出異議，聲請撤銷查封，法院也判決蔡某勝訴，原因是吳女的債權憑證已失去5年時效，於是撤銷對蔡某兒子房產的查封。法官指出，雙方屬侵權行為的債權，追訴期為2年，如獲確定判決，或在刑事附帶民事訴訟中達成和解，時效延長為5年，吳女所取得的債權憑證只有5年時效，吳女未再取得新債權憑證，依法已失效。未再請憑證 喪失權益法官表示，蔡某兒子並未拋棄繼承或限定繼承，因此，吳女向蔡某兒子要債是合法的，但債權憑證有時效限制，吳女的憑證已經失效。

債權憑證屆滿前可再提出

由於吳女係控告蔡某詐欺並附帶民事賠償，雙方在訴訟中取得和解，依和解書可強制執行蔡某財產，而執行沒有結果，法院發給債權憑證，其債權憑證只有5年時效，吳女在5年內（不論蔡某有無財產）應再度向法院聲請對蔡某強制執行，意即在債權憑證即將屆滿前，每5年得提出1次，依此類推，其債權憑證才永遠有效，永久保有對蔡某的債權。其實，法院核發的債權憑證會因為「和解」的性質不同而有不同時效，大致來說，如果是一般和解契約，其債權消滅時效為15年；但若為侵權行為的債權，被害人提出附帶民事賠償和解的債權，其債權的消滅時效為5年，法院依此合法的債權憑證也只有5年時效。 （記者楊政郡）