賀衆地政士.會計師聯合事務所

何謂預告登記

預告登記係預先保全對於他人土地權利之請求權，如關於土地權利移轉或使其消滅之請求權、土地權利內容或次序變更之請求權，以及附條件或期限之請求權。其目的在阻止登記名義人對於該土地為有妨害其請求權之處分。

預告登記之效力

(1)預告登記在未塗銷前，登記名義人就其土地所為之處分，對於所登記之請求權有妨礙者無效。即是將債權請求權予以登記，而可具有對抗第三人的效力，使妨害其不動產物權登記請求權所為的處分無效。是法律出於保護交易安全的考慮，賦予其對抗第三人的效力。

(2)預告登記對於因徵收、法院判決或強制執行而為之新登記，無排除之效力。

§參考法條

§《土地法》第79條之1(預告登記之原因及要件)

聲請保全左列請求權之預告登記，應由請求權人檢附登記名義人之同意書為之：

一、關於土地權利移轉或使其消滅之請求權。

二、土地權利內容或次序變更之請求權。

三、附條件或期限之請求權。

前項預告登記未塗銷前，登記名義人就其土地所為之處分，對於所登記之請求權有妨礙者無效。

預告登記，對於因徵收、法院判決或強制執行而為新登記，無排除之效力。

§《限制登記作業補充規定》

第21條：不動產經法院拍賣囑託登記機關辦理塗銷查封登記時，如有其他限制登記，應同時辦理塗銷，並於登記完畢後通知原囑託機關或原申請人。

預告登記的效力，可排除強制執行而為的新登記?

投標法拍屋前，投標人必向地政機關調閱法拍屋相關的謄本及圖檔，用以確認法拍屋的產權與法院拍賣範圍是否有異。有時在法拍屋建物所有權部的「其他登記事項」欄中，見到登載「預告登記」的內容及限制範圍。當載有「預告登記」的法拍屋可以標購嗎?在拍定後能取得不動產物權而為的新登記嗎?換言之，得標後，拍定人能以法院核發的「權利移轉證明書」辦理產權過戶登記嗎?依據《土地法》第79條之1(預告登記之原因及要件)的規定，答案是肯定的。

 解釋函令【公布日期文號】內政部95年3月28日內授中辦地字第0950724996號函

【要旨】關於已依土地法第79條之1第1項第3款規定辦理預告登記之建物經法院拍賣後，該預告登記如何處理事宜

【內容】

案經函准法務部94年11月29日法律決字第0940040644號函(如附件)，本部同意上開法務部意見。按預告登記，既不具有物權效力，即無物權之追及效力，則預告登記只為公示預告登記請求權人與登記名義人間債之關係，其拘束效力，不及於繼受取得其物之人。故拍定人依強制執行法規定取得不動產，不待登記即已取得不動產物權，其原存在之預告登記之內容，對拍定人已無任何拘束力，拍定人並不繼受該預告登記之限制。是已依土地法第79條之1第1項第3款規定辦理預告登記之建物經法院拍賣後，囑託登記機關辦理塗銷查封登記時，登記機關應同時塗銷預告登記，並於登記完畢後通知原囑託機關及原申請人（限制登記作業補充規定第21點參照）。