賀衆地政士.會計師聯合事務所

一.

何謂抵押權併附拍賣:依民法877條第一項規定土地所有人於設定抵押權後，在抵押之土地上營造建築物者，抵押權人於必要時，得於強制執行程序中聲請法院將其建築物與土地併付拍賣。

但對於建築物之價金，無優先受清償之權。前項規定，於第866條第二項及第三項之情形(第 866 條不動產所有人設定抵押權後，於同一不動產上，得設定地上權或其他以使用收益為目的之

物權，或成立租賃關係。但其抵押權不因此而受影響。前項情形，抵押權人實行抵押權受有影響者，法院得除去該權利或終止該租賃關係後拍賣之。不動產所有人設定抵押權後，於同一不動產上，

成立第一項以外之權利者，準用前項之規定。)，如抵押之不動產上，有該權利人或經其同意使用之人之建築物者，準用之。

也就是如果在抵押權設定後在該土地上營造房屋或經所有權人同意蓋房子,或設定地上權.地役權.永佃權及典權.租賃權等如果有影響抵押物拍賣時,可以請求將該房屋一併拍賣或除去

該等權利,只是拍賣所得關於該房屋之價金部分就應該歸還給該房屋所有人,至於何謂

受有影響?一般只要因為上述原因導致折價拍賣價低於第一順位抵押權人之債權,這就影響到第一順位抵押權人的完全受償權利.此時就可建請法院將該土地及該建物一併拍賣.就是所謂抵押權併附拍賣

二.何謂抵押權流抵契約:

1.民法第878條規定：「抵押權人於債權清償期屆滿後，為受清償，得訂立契約，取得抵押物之所有權或用拍賣以外之方法，處分抵押物，但有害於其他抵押權人之利益者，不在此限。」

2.民法第873條之1規定：「約定於債權已屆清償期而未為清償時，抵押物之所有權移屬於抵押權人者，非經登記，不得對抗第三人。抵押權人請求抵押人為抵押物所有權之移轉時，抵押物價值超過擔保債權部分，應返還抵押人；不足清償擔保債權者，仍得請求債務人清償。抵押人在抵押物所有權移轉於抵押權人前，得清償抵押權擔保之債權，以消滅該抵押權。」

3.土地登記規則117-1條:申請抵押權設定登記時，契約書訂有於債權已屆清償期而未為清償時，抵押物之所有權移屬於抵押權人之約定者，登記機關應於登記簿記明之；於設定登記後，另為約定或變更約定申請權利內容變更登記者，亦同。抵押權人依前項約定申請抵押物所有權移轉登記時，應提出第三十四條及第四十條規定之文件，並提出擔保債權已屆清償期之證明(如借據.本票等正影本)，會同抵押人申請之。前項申請登記，申請人應於登記申請書適當欄記明確依民法第八百七十三條之一第二項規定辦理，並簽名。

綜上法條:債權人及債務人間作抵押權設定時可訂契約當債務清償到時未能償還債務,可以將抵押物(土地及建物)直接移轉給債權人(該設定之抵押權人)但真的無法清償時,去地政事務所登記時規定要抵押人(不一定是債務人而是提供不動產抵押之人)會同一起辦理登記,實務上很多做法就是先蓋好移轉所有權之買賣契約書及印鑑證明,由代理人代理雙方去辦理登記,但有人認為這是不符合流抵契約真義似有違反法律之虞.應該是去辦理流抵約定移轉登記,依據民法第873條之1抵押權人請求抵押人為抵押物所有權之移轉時，抵押物價值超過擔保債權部分，應返還抵押人,不是移轉所有權後就算債務結清,一般債務人屬於弱勢都不敢吭聲,但沒有經過結算是違法的,法律明文規定如果價值有超過部分就要返還給抵押人,或者還有其他順位的抵押權人之債權也要清償,如果沒有清償該抵押權還是存在的,一般會設定流抵氣壓的人都為二順位抵押權人俗稱民間二胎,如果發現還有次順位抵押權人,就不會實踐流抵契約,而會直接進入拍賣程序.